Чому податок на нерухомість може різко зрости
У 2026 році багато власників нерухомості отримують податкові повідомлення-рішення із сумами, які значно перевищують очікування. Якщо раніше податок становив 150–200 грн на рік, то тепер у платіжці може бути 7 000–10 000 грн або навіть більше.
У більшості випадків це не помилка ДПС, а наслідок застосування норм статті 266 Податкового кодексу України та змін у даних про об'єкти нерухомості. Розглянемо, хто сплачує податок, коли застосовуються пільги та чому вони можуть не діяти.
Хто сплачує податок на нерухоме майно
Платниками податку є власники житлової та нежитлової нерухомості:
- фізичні особи;
- фізичні особи — підприємці;
- юридичні особи;
- нерезиденти, які мають нерухомість в Україні.
Важливо розуміти, що Податковий кодекс не виділяє ФОП як окремого власника нерухомості. Право власності реєструється за фізичною особою, тому підприємець сплачує податок за правилами, встановленими для громадян. Водночас використання нерухомості у підприємницькій діяльності може вплинути на застосування податкових пільг.
Якщо ви використовуєте власне майно у господарській діяльності, рекомендуємо отримати консультацію щодо бухгалтерського супроводу підприємства.
Яка нерухомість оподатковується, а яка — ні
Об'єктом оподаткування є загальна площа житлової та нежитлової нерухомості або її часток.
Водночас законодавство передбачає перелік об'єктів, які не підлягають оподаткуванню. Зокрема, до них належать:
- окремі промислові будівлі, що використовуються за призначенням у господарській діяльності;
- будівлі та споруди сільськогосподарських товаровиробників, які використовуються безпосередньо у сільськогосподарській діяльності;
- нерухомість, розташована на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях відповідно до чинного переліку;
- окремі категорії житла, визначені Податковим кодексом.
Для застосування звільнення повинні виконуватися умови, визначені чинним законодавством.
Коли діють пільги для фізичних осіб
Фізичні особи мають право на зменшення бази оподаткування:
- на 60 кв. м — для квартир;
- на 120 кв. м — для житлових будинків;
- на 180 кв. м — якщо одночасно є квартира і житловий будинок.
Наприклад, якщо площа квартири становить 62 кв. м, податок розраховується лише з 2 кв. м.
Однак Податковий кодекс передбачає випадки, коли така пільга не застосовується. Це стосується, зокрема, житла, яке використовується для отримання доходу або у підприємницькій діяльності, а також окремих великих об'єктів нерухомості.
Саме тому підприємцям варто уважно оцінювати податкові наслідки використання власної квартири як офісу, магазину чи іншого місця провадження діяльності. Сам факт подання форми №20-ОПП не є безумовною підставою для втрати пільги, однак може підтверджувати використання об'єкта у господарській діяльності разом з іншими доказами.
Ставки податку у 2026 році
Ставки податку встановлюються рішеннями місцевих рад.
Максимальний розмір ставки не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр.
У 2026 році фізичні особи сплачують податок за 2025 рік. При максимальній ставці це становить до 120 грн за 1 кв. м.
| Показник | Станом на 2026 рік |
|---|---|
| Період оподаткування | 2025 рік |
| Мінімальна зарплата на 01.01.2025 | 8 000 грн |
| Максимальна ставка | 120 грн за 1 кв. м |
Конкретний розмір податку залежить від рішення місцевої ради, а не завжди застосовується максимальна ставка.
Коли сплачується додатковий податок
Для окремих великих об'єктів житлової нерухомості Податковий кодекс передбачає додатковий фіксований платіж у розмірі 25 000 грн на рік.
Він застосовується до:
- квартир площею понад 300 кв. м;
- житлових будинків площею понад 500 кв. м.
Ця сума додається до основного розрахованого податку.
Чим відрізняється сплата податку фізичними та юридичними особами
| Параметр | Фізичні особи (у тому числі ФОП) | Юридичні особи |
|---|---|---|
| Хто розраховує податок | ДПС | Самостійно |
| Документ | Податкове повідомлення-рішення | Податкова декларація |
| Строк подання декларації | Не подається | До 20 лютого |
| Строк сплати | Протягом 60 днів після отримання ППР | Щоквартально авансовими внесками |
Чому сума податку може зрости
Найпоширеніші причини збільшення податкових зобов'язань:
- нерухомість використовується для отримання доходу або у підприємницькій діяльності;
- ДПС отримала актуальні дані з Державного реєстру речових прав;
- місцева рада змінила ставки податку;
- було проведено донарахування за попередні податкові періоди відповідно до вимог законодавства;
- змінилася площа об'єкта або кількість об'єктів нерухомості.
Саме тому різниця між попереднім і новим податковим повідомленням може бути досить суттєвою.
Що робити, якщо сума податку викликає сумніви
Якщо ви вважаєте, що податок нараховано неправильно, не варто одразу сплачувати суму без перевірки.
Рекомендуємо:
- перевірити площу нерухомості у правовстановлюючих документах;
- звірити дані, які використовувала ДПС;
- подати заяву про проведення звірки до податкового органу;
- у разі виявлення помилки вимагати проведення перерахунку.
Законодавство передбачає можливість виправлення помилок у площі, ставках або застосуванні пільг.
Підсумок
Податок на нерухомість залежить не лише від площі об'єкта, а й від способу його використання, місцевих ставок та правильності інформації у державних реєстрах. Саме тому навіть незначні зміни можуть суттєво вплинути на суму податкового повідомлення.
Перед використанням квартири або будинку у підприємницькій діяльності рекомендуємо оцінити можливі податкові наслідки. Це допоможе уникнути несподіваних донарахувань і правильно організувати документообіг.
Потрібна допомога з податком на нерухомість?
Команда «БУФ Контроль» понад 7 років допомагає ФОП і ТОВ правильно застосовувати норми податкового законодавства, аналізувати податкові ризики та супроводжувати перевірки. Перегляньте наші послуги, дізнайтеся більше про нашу команду або залиште заявку на безкоштовну консультацію — допоможемо розібратися саме у вашій ситуації.
